布爾岡田園不動產的價值

愛酒人可能總會幻想過，去到法國買一個酒莊，釀造自己的酒，但釀酒本來就不易，銷售出路也成疑。買地為莊園主，同樣可以參與當地的酒業發展，有志於此的人，可以先看看這篇文章，了解大概。

布爾岡知名莊園易手

近月，一個位於謝菲-香貝丹Gevrey-Chambertin的酒莊蘊釀出售，這個酒莊在此名鄉中坐擁多個特級園優秀地塊，並且是香貝丹-比斯圍Chambertin-Clos de Bèze的最大地主，如果跟香檳酒商的交易順利完成，交易金額很可能要抵得上灣仔或尖沙咀區的一幢商廈。

香檳集團Louis Roederer上月宣布，已就收購謝菲-香貝丹著名酒莊Pierre Damoy展開談判。

最近十多年間，布爾岡的不少知名莊園易手，巨頭交易鮮少向外公布細節，言論自由嘛，業界就猜測，交易全屬天價，而且勢頭一次比一次強勁。類似的財經新聞，容易讓半知不解的標題讀者形成刻板印象，以為投機炒賣是常態，而忽略了酒區大小持份者的努力，對酒區整體來說未必是好事。

葡萄園的農林地交易

雖然相關方面很少向外公布大宗買賣的細節，但在法國，包括葡萄園的農林地交易很普遍，而且法國當局早於1960年就成立了名義上旨在促進和保護郊區發展，簡稱SAFER的官方機關，並透過公開渠道發佈資料，所以其實小莊園農耕地的交易又很透明。

搜索一下SAFER製作的網頁le-prix-des-terres.fr，資料就顯示於2024年，法國的葡萄園交易宗數高達八千宗以上，涉及共1.6萬公頃的田園面積，絕大部份是田地轉讓，不連酒莊設施，或者說，賣方根本不自行釀酒，所以沒有所謂的「酒莊」出售，而酒莊的轉手宗數，則為數百宗。

同樣資料來源，以全國平均計，得到原產地命名保護AOP，而種有葡萄的葡萄園地而非荒地，平均每公頃售價為176,400歐元，在原產地命名保護AOP以外的地區，售價就連零頭都不到，只需每公頃13,800歐元。

田園每公頃畒產量限制

一公頃就是一萬平方米，一百米乘一百米，而一個標準足球場，不連緩衝區的部份，大約就是0.7公頃。法國各酒區AOP的規定不同，但都有畒產的最高限制，就是大豐收年，也不容許釀造比規定高的量，通常較高分級的酒限制較嚴格，即畒產量較低，以夢夏雪Montrachet特級園為例，最高每公頃畒產量4800公升，即6400標準瓶的酒；聖圖班Saint-Aubin村莊級酒就紅白不同，最高畒產量為每公頃5800和6400公升。事實上，就是大豐收年，酒農都會自發限制收穫量，遠低於規定，更不要說失收年了。

夢夏雪Montrachet特級園最高每公頃畒產量為4800公升，即6400標準瓶。

當然，不同酒區的田園價值就大相逕庭，據專門從事酒莊和葡萄莊園買賣的GFV估計，當下布爾岡特級園的平均售價就要每公頃700萬歐元，留意這是平均價估算，不同地塊的售價肯定又有很大分別，夢夏雪是最受推崇的白酒田園，地價肯定多倍於這個平均價。

不同酒鄉田園價格差異

這家機構不時更新包括布爾岡酒區在內的出售資料，最近幾則銷售訊息，就包括3600平方米的玻瑪Pommard一級園地索價75萬歐元；2300平方米夏山-夢夏雪Chassagne-Montrachet的村莊級白葡萄園，開價則是45萬歐元；桑特奈Santenay的地價就比較便宜，一個5400平方米的葡萄園叫價57萬歐元。

除非酒莊屬名氣酒莊，有品牌價值，不然都是田園有實際價值，可以為莊園主提供「穩定」收入，但穩定兩字要打引號，農產品，特別是葡萄種植，還得看老天爺。

出租田園給農戶耕種

購入田園之後，田園主有許多途徑可以變現。說一個實例，在普尼里-夢夏雪Puligny-Montrachet經營民宿的Adao太太擁有一所設有五個出租房間的傳統酒鄉屋，所謂布爾岡傳統酒鄉屋，行上半層是主廳卧室，行落半層是酒窖；Adao太太的屋子，在主廳外有一個設有溫室的陽台，俯視屋外約500平方米屬於她家的村莊級田園。

Adao太太在普尼里-夢夏雪Puligny-Montrachet經營的民宿。

加建的溫室陽台外面是約500平方米屬於她家的村莊級田園。

她的主業是向遊客出租房間，平時執拾出租房已經用盡時間，實在沒空打理耕地，但在布爾岡想租地耕種的農民不少，她就將田園租給一個農戶，每年由該租客農戶中取得協議的收穫比例，大約就是三分之二，她可以選擇取原材料，即是葡萄，又或將葡萄出售套現，更可以將葡萄交與一合作酒莊，由酒莊釀成成酒，取得若干數量的酒自行銷售。

她跟農民租客的協議是在採收後收取葡萄收穫的若干比重，租客不以現錢交易，這個制度叫做佃耕le métayage，是一個行之已久，為田園主和耕地農戶都提供一定保障的穩定安排。

香港房東肯定對這類回報極其浮動不穩的合約有保留，法國酒區的田園租賃，另有常見安排，由租客農戶跟田園主議定租金，以現金方式繳付，這個租地的安排就叫en fermage。

布爾岡的小酒莊，特別是成立不久，沒有太多自家田園耕地的，有多個途徑取得葡萄原材料，最直接的方法是跟種植戶購買，種植戶可以是租戶或本身是田園主，這點其實並不重要，另一普遍的做法是向田園主租地耕種，雙方協議租期和租金，自己就是租戶。

明星釀酒師也是佃耕者

不要睇小租戶，在布爾岡的近百年歷史上，從來不缺極具名望的佃耕者，有「布爾岡之神」盛譽的已故Henri Jayer就是一個例子，其田園主就同是以皇爾-羅曼尼Vosne-Romanée為據地的大家族Camuzet；另外，近年易手的Domaine des Chézeaux有許多優秀田園，在易手前協議租地耕種的著名酒莊，就包括莫希-聖丹尼Morey-Saint-Denis的名莊Ponsot，這位田園主本身就很少釀酒。所以，有時飲酒人問到某款酒的葡萄是否來自「自家」莊園，實在也不好回答。

法國各個酒區的很多莊園主，一部份全職耕種，另有部份兼職種植，偶爾下田幹活，但其實不少壓根兒就是投資者，要麼將田園租出，坐享收成，要麼僱用農工幹活，作個管理人。葡萄種植是法國農耕地區的一個穩定工種，打零工的農工不在少數，也有專門的機構向田園主提供田園管理和維護服務，省掉田園主不少的麻煩。

La Clef des Vignes 便是專門為田園主提供田園管理和維護服務的機構。